Wo die Deutschen irren

Michael Scherling am 7. November 2013

Eines gleich vor­weg: mit “die Deut­schen” mei­ne ich die deut­schen Mit­glie­der der Euro­päi­schen Zen­tral­bank und wei­te­re Öko­no­men die­ses Lan­des. War­um irren die?

Weit ver­brei­tet ist in unse­rem Nach­bar­land die Angst vor Infla­ti­on. Was meist unbe­rück­sich­tigt bleibt, ist dass es ein viel schlim­me­res Übel gibt: DEFLATION!

Wie­so das?

In eini­gen Staa­ten Euro­pas sowie in den USA sind die Bür­ger über­schul­det, weil sie zu hohe Kre­di­te für Immo­bi­li­en auf­ge­nom­men haben. Seit 2008 sin­ken aber die Prei­se die­ser Woh­nun­gen und Häu­ser. Die Men­schen müs­sen ihre Schul­den redu­zie­ren.

Dadurch haben sie weni­ger Geld für den Kon­sum ande­rer Güter, wes­halb die Unter­neh­men weni­ger ver­kau­fen kön­nen und mit Ent­las­sun­gen reagie­ren. Fol­ge: die Arbeits­lo­sig­keit steigt. Noch weni­ger Bür­ger kön­nen ihre Kre­di­te bezah­len und müs­sen Immo­bi­li­en ver­kau­fen.

Damit sinkt aber wie­der der Preis der Eigen­hei­me und das Gan­ze beginnt von vor­ne. Eine Spi­ra­le nach unten. Prei­se und Löh­ne hören nicht mehr auf zu sin­ken. Die­se Situa­ti­on wird Defla­ti­on genannt. Gen­au da sind wir in Spa­ni­en oder Grie­chen­land und gen­au das ist 1932 pas­siert. Das fol­gen­de Elend war der Nähr­bo­den für die radi­ka­len Ide­en des Natio­nal­so­zia­lis­mus.

Deut­sche Öko­no­men argu­men­tie­ren aus lau­ter Infla­ti­ons­angst dass die Geld­men­ge nicht zu stark stei­gen darf und die Zin­sen nicht zu tief sein soll­ten. Lei­der ist das Unsinn, weil in einer so gefähr­li­chen Situa­ti­on alles unter­nom­men wer­den muss, um eine Defla­ti­ons­spi­ra­le zu ver­hin­dern.

Die Euro­päi­sche und die US-Zen­tral­bank machen gen­au das Rich­ti­ge: Sie ver­bil­li­gen Kre­di­te durch Zins­sen­kun­gen und eine Aus­wei­tung der Geld­men­ge. Damit müs­sen vie­le Bür­ger ihre Woh­nun­gen und Häu­ser nicht ver­kau­fen und die Prei­se sin­ken lang­sa­mer. Die Chan­cen ste­hen gut, dass damit die brand­ge­fähr­li­che Defla­ti­on über­wun­den wer­den kann.

 

Fazit: unge­wöhn­li­che Zei­ten erfor­dern auch in der Öko­no­mie unge­wöhn­li­che Maß­nah­men. Das soll­ten auch mei­ne deut­schen Kol­le­gen lang­sam ver­ste­hen.

Wo Erfahrungswerte nicht helfen

Michael Scherling am 14. October 2013

Erfolg­reich Geld anle­gen kann man nur dann, wenn man sich ein wenig mit Psy­cho­lo­gie und da vor allem mit den Irra­tio­na­li­tä­ten des mensch­li­chen Gehirns aus­ein­an­der­setzt.

Dabei erkennt man sehr schnell, dass unser Hirn defi­ni­tiv nicht für Geld­ver­meh­rung geschaf­fen ist.

War­um?

Einer der Grün­de ist, dass wir dar­auf pro­gram­miert sind, “aus Erfah­run­gen” zu ler­nen. Die­se Vor­ge­hens­wei­se hat sich seit Jahr­tau­sen­den sehr bewährt: Die Art wie in den letz­ten 5 Jah­ren Bisons erlegt wur­den, war wohl auch für die nächs­ten 5 Jah­re rele­vant.

Auch heu­te noch ist die Stra­te­gie in den meis­ten Berei­chen effi­zi­ent. Wenn ich beim Auto­fah­ren alle erleb­ten Situa­tio­nen berück­sich­ti­ge, wer­de ich ver­mut­li­ch auch in Zukunft unfall­frei unter­wegs sein.

Lei­der gilt das so ganz und gar nicht bei der Geld­an­la­ge.

Wir ori­en­tie­ren uns dabei näm­li­ch auto­ma­ti­sch an den letz­ten 3 – 5 Jah­ren, selek­tie­ren die erfolg­reichs­ten Stra­te­gi­en und mei­nen, dass die­se auch in den kom­men­den 3 – 5 Jah­ren funk­tio­nie­ren wer­den. Gen­au das ist aber nicht der Fall, lei­der trifft meist gen­au das Gegen­teil zu!

Bei­spie­le: Im Jahr 2000 kauf­ten vie­le Men­schen Akti­en, weil sie ab 1995 stark gestie­gen waren. Bis 2003 gab es dann an den meis­ten Märk­ten 50% Kurs­ver­lust. 2007 erwar­ben vie­le Öster­rei­cher Immo­bi­li­en­ak­ti­en, weil sie lan­ge Zeit 5 – 8% pro Jahr abwar­fen. 2012 wie­der­um war Gold die Anla­ge im Fokus.

Alles ging schief. Was ler­nen wir dar­aus?

Ein wenig Nach­den­ken ist schon nötig. Beim Spar­buch sind die Zusam­men­hän­ge noch ein­fach: die Ver­zin­sung war  in der Ver­gan­gen­heit brauch­bar, es ist aber leicht erkenn­bar, dass die Zin­sen so nied­rig sind, dass nach Infla­ti­on nichts übrig blei­ben wird.

Bei Immo­bi­li­en, Fonds, Anlei­hen etc. ist das viel kom­pli­zier­ter. Der ers­te Schritt zum Erfolg ist den Grund zu ken­nen, war­um eine Geld­an­la­ge in den letz­ten Jah­ren ertrag brin­gend war. Schritt 2 ist dann, gen­au zu über­le­gen, ob die­se Vor­aus­set­zun­gen für die nächs­ten Jah­re wei­ter­hin zutref­fen.

Mit die­ser Vor­ge­hens­wei­se kann man etwa Fol­gen­des erken­nen: Die Wie­ner Immo­bi­li­en­prei­se sind von 2008 bis 2012 um 6% pro Jahr gestie­gen, weil vie­le Öster­rei­cher aus Kri­sen­angst Woh­nun­gen gekauft hat­ten. Die, die das woll­ten und konn­ten, haben aber bereits gekauft und die Angst vor wirt­schaft­li­chen Zusam­men­brü­chen wird immer gerin­ger. Somit kann man die Ver­gan­gen­heits-Wert­ent­wick­lung nicht in die Zukunft pro­ji­zie­ren.

Ein zwei­ter Grund für stei­gen­de Prei­se waren die nied­ri­gen Kre­dit­zin­sen. Wie schon in meh­re­ren Arti­keln beschrie­ben wer­den die­se noch sehr lan­ge tief blei­ben. Die­ser Antriebs­fak­tor für Immo­bi­li­en­prei­se bleibt also genauso erhal­ten wie die (noch) wach­sen­de Bevöl­ke­rung. Somit sind zwar 6% jähr­li­ch nicht mehr mög­li­ch, aber 3% schon.

Ein ande­res Bei­spiel: Vie­le Ban­ken emp­feh­len immer noch Pro­duk­te, die nur des­halb gut waren, weil Anlei­hen (Staats- und Unter­neh­mens­an­lei­hen) sta­bi­le Erträ­ge abwar­fen. Das wird künf­tig nicht mehr in die­ser Form mög­li­ch sein, weil das Zins­ni­veau dafür viel zu tief ist. Vor­sicht also bei die­ser Anla­ge­klas­se! Die Erträ­ge wer­den sich nicht wie­der­ho­len.

Fazit: Einen guten Bera­ter in Geld­an­ge­le­gen­hei­ten erken­nen Sie dar­an, dass er Ihnen nicht ein­fach nur gut gelau­fe­ne Pro­duk­te emp­fiehlt, son­dern erklä­ren kann, war­um sie toll waren und ob bzw. war­um die Vor­aus­set­zun­gen dafür auch in Zukunft gege­ben sind.

Der August-Crash

Michael Scherling am 29. August 2011

Von Sommerflaute kann in diesem Jahr in ökonomischer Hinsicht nicht die Rede sein. Was hat sich getan?
  1. Bör­sen­ein­bruch: Vie­le Bör­sen (wie auch die deut­sche und öster­rei­chi­sche) sind um 20 – 25% ein­ge­bro­chen, was wirk­li­ch erstaun­li­ch ist: wenn Sie in den Super­markt gehen, wer­den Sie kaum Arti­kel fin­den, die bil­li­ger sind als vor 10 Jah­ren. Die welt­weit füh­ren­den Unter­neh­men aus Deutsch­land hin­ge­gen sind um 30% bil­li­ger als 2001 oder auch als 2007. Zusätz­li­ch sind die Gewin­ne die­ser Fir­men inzwi­schen viel höher als damals und die Aus­sich­ten wun­der­bar, weil gen­au das her­ge­stellt wird, was die auf­stre­ben­den Län­der die­ser Welt brau­chen.
    Lus­tig ist auch das Inves­to­ren­ver­hal­ten bei Immo­bi­li­en: Für Woh­nun­gen wer­den 20% mehr bezahlt als vor kur­zer Zeit. Ande­re Immo­bi­li­en­ver­an­la­gun­gen hin­ge­gen fin­den sogar mit 30% Abschlag zum Immo­bi­li­en­wert kaum Käu­fer. Das gilt auch für Wohn­im­mo­bi­li­en-Invest­ments, die sogar weni­ger ris­kant sind als Ein­zel­woh­nun­gen, weil das Risi­ko auf vie­le Objek­te gestreut ist.
  2. Wäh­rungs­tur­bu­len­zen: Spe­zi­ell der Schwei­zer Fran­ken erreich­te als “siche­rer Hafen” neue Rekord­stän­de. An die­ser Stel­le ein spe­zi­el­ler Dank an die Finanz­markt­auf­sicht: Bei einem Kurs von 1,67 wur­den Fremd­wäh­rungs­fi­nan­zie­run­gen zuge­las­sen. Aktu­ell könn­te man um mehr als 40% güns­ti­ger ein­stei­gen, was die FMA uns aber ver­bie­tet. Tol­le Leis­tung, bra­vo.
    Ein klei­ner Trost für Fremd­wäh­rungs­kre­dit­neh­mer: Ohne Finanzkrise/Staatsschuldenkrise wür­den Sie in Fran­ken rund 4 – 5% Zin­sen zah­len, also 3% p.a. mehr als jetzt. Geht das ins­ge­samt 10 Jah­re lang so wei­ter (3 Jah­re haben wir ja schon), erspa­ren Sie sich 30% des Kre­dits, die Sie den Kurs­ver­lus­ten gegen­rech­nen kön­nen. Wich­tig ist, daß Sie die Zins­er­spar­nis zur Sei­te legen und nicht “ver­kon­su­mie­ren”.
  3. Gold­preis­an­stieg: Bereits Anfang des Jah­res hat­te ich geschrie­ben, daß der Gold­preis erst fällt, wenn die Real­zin­sen stei­gen. Nach­dem die US-Zen­tral­bank jetzt kom­mu­ni­ziert hat, daß die Zin­sen für wei­te­re 2 Jah­re bei Null blei­ben, wird wohl auch der Gold­preis nicht so bald fal­len. Wie weit er noch steigt, wird nur von Spe­ku­lan­ten bestimmt. Als “Nicht-Spe­ku­lant” kann ich Ihnen also lei­der kei­ne Pro­gno­se bie­ten.
    Span­nend ist, daß Gold ja schon sehr stark gestie­gen ist, Gold­mi­nen­ak­ti­en hin­ge­gen nicht, obwohl sich bei­des jahr­zehn­te­lang aus nach­voll­zieh­ba­ren Grün­den sehr ähn­li­ch ent­wi­ckelt hat. Die Unter­be­wer­tung der gold­pro­du­zie­ren­den Unter­neh­men liegt bei etwa 30%.

Fazit: Die mensch­li­che Psy­che ist def­in­tiv nicht dafür geeig­net, gewinn­brin­gen­de Ver­an­la­gun­gen zu wäh­len. Men­schen, die die­se Zusam­men­hän­ge ver­ste­hen, fin­den aktu­ell so gross­ar­ti­ge Anla­ge­mög­lich­kei­ten wie schon lan­ge nicht mehr. Ein paar Jah­re Geduld muss man aller­dings mit­brin­gen.

Zinshausbeteiligung — lohnt sich das Wiener Bauherrenmodell?

Michael Scherling am 4. March 2011

Nachdem Vorsorgewohnungen wie am 15.2. beschrieben einige Schwächen aufweisen, stellt sich die Frage nach einer optimalen Immobilieninvestition. Als Bauherrenmodell bezeichnet man den Kauf und die anschließende Komplettsanierung von zumeist Gründerzeit-Zinshäusern. Anleger können sich in vielen Fällen ab 5% beteiligen, müssen also keine Millionäre sein.

Auf den ers­ten Bli­ck ist die Situa­ti­on für Wie­ner Bau­her­ren­mo­del­le wirk­li­ch beein­dru­ckend:

  1. Die Stadt Wien gewährt nicht rück­zahl­ba­re Zuschüs­se, die auch Grö­ßen­ord­nun­gen von 1 Mio Euro errei­chen kön­nen
  2. Zusätz­li­ch gibt es oft 1 Mio Euro an geför­der­ten Kre­di­ten
  3. Vie­le Kos­ten kön­nen auf 10 oder 15 statt auf 67 Jah­re abge­schrie­ben wer­den. Spe­zi­ell in den ers­ten 3 Jah­ren hat man hohe steu­er­li­che Ver­lus­te, die die Ein­kom­mens­steu­er ver­rin­gern
  4. Hohe Bau­qua­li­tät: Um För­de­run­gen zu lukrie­ren, müs­sen stren­ge Kri­te­ri­en erfüllt wer­den
  5. Nied­ri­ge Leer­stands­ra­ten wegen kos­ten­güns­ti­ger Mie­ten
  6. Dazu kom­men natür­li­ch alle ande­ren Vor­tei­le von Immo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen

Wie Sie sicherlich schon vermutet haben, existieren auch entsprechende Nachteile:

  1. Bei weni­ger als 60.000 Euro Jah­res­brut­to­ein­kom­men ent­ge­hen Ihnen Steu­er­ef­fek­te
  2. Die Lauf­zeit beträgt min­des­tens 20 Jah­re
  3. Ohne qua­li­fi­zier­ten Bera­ter sind man­che Nach­tei­le kaum zu erken­nen: etwa Kos­ten, die nicht in der Plan­rech­nung ange­ben sind oder ein über­zo­ge­nes steu­er­li­ches Risi­ko
  4. Dazu kom­men Zins­ri­si­ko, Lage­ri­si­ko etc.

Wohl­ha­ben­de­re Inves­to­ren ver­su­chen manch­mal, sich die Kos­ten des Bau­her­ren­mo­del­l­an­bie­ters zu spa­ren und selbst ein Zins­haus zu sanie­ren. Dar­über freu­en sich vie­le Betei­lig­te, wie Bau­trä­ger, Immo­bi­li­en­ver­wal­ter und ande­re, die die feh­len­den Spe­zi­al­kennt­nis­se aus­nut­zen. För­de­run­gen sind ohne Erfah­rung und Kon­tak­te schwie­rig zu bekom­men, das steu­er­li­che Risi­ko steigt und der Zeit­auf­wand ist gigan­ti­sch. Gera­de die beruf­li­ch Erfolg­rei­chen könn­ten mit die­ser Zeit in ihrem Haupt­be­ruf deut­li­ch mehr ver­die­nen.

Fazit: Als Öko­nom freue ich mich über Zins­haus-Model­le, weil leist­ba­rer Wohn­raum geschaf­fen wird, das Stadt­bild für uns und die Tou­ris­ten ver­schö­nert wird und alle Betei­lig­ten Nut­zen haben.
Für gut­ver­die­nen­de Öster­rei­cher sind Wie­ner Bau­her­ren­mo­del­le sehr inter­es­sant, aber ohne einen guten, von den Anbie­tern unab­hän­gi­gen Bera­ter sind die Risi­ken nicht kal­ku­lier­bar.

Lohnt sich der Kauf von Vorsorgewohnungen noch?

Michael Scherling am 15. February 2011

Jeder der vor rund 5 Jahren in Wien eine Vorsorgewohnung gekauft hat, wird sich freuen. 2006 und 2007 war die Lohnentwicklung wegen der guten Wirtschaftslage erfreulich und die Kreditzinsen nicht zu hoch. Das führte zu den ersten Preissteigerungen. Dann kamen die Jahre 2008 bis 2010, in denen wohlhabende Österreicher Wertpapieren und anderen Anlagen den Rücken kehrten und ihr Geld in Immobilien steckten. Wieder stiegen die Preise.

Wie schaut die Situation aus heutiger Sicht aus?

Seit 1986 sind die Prei­se von Wie­ner Eigen­tums­wo­hun­gen um knapp 200% gestie­gen (Quel­le: Prof. Feil­mayr, TU Wien). Sol­che Zah­len sehen Sie bei den Anbie­tern von Immo­bi­li­en sicher öfter. Aus den Gra­fi­ken ist aber auch schön erkenn­bar, daß etwa 1992 bis 2005 die Prei­se um rund 3% gefal­len sind. Nach Infla­ti­on ist der Ver­lust noch viel gra­vie­ren­der. Ver­las­sen Sie sich also nicht auf ewig stei­gen­de Wer­te oder einen per­fek­ten Infla­ti­ons­schutz.

Wenn wir die Vor­sor­ge­woh­nun­gen aus den 80er-Jah­ren betrach­ten – das ist eine der weni­gen Immo­bi­li­en­ka­te­go­ri­en, die kaum im Preis gestie­gen ist. War­um: weil sie nicht mehr schön sind und schwer zu reno­vie­ren. Wer sagt, daß die aktu­ell gebau­ten Woh­nun­gen in 20 Jah­ren irgend­je­mand attrak­tiv fin­det? Bei Alt­bau­ten schaut die Sache viel bes­ser aus.

  • Steu­er­li­che Effek­te: Ver­schie­de­ne Kos­ten kön­nen steu­er­min­dernd gel­tend gemacht wer­den. Es han­delt sich aber eher um einen Steu­er­ver­schie­bungs­ef­fekt als um einen Steu­er­min­de­rungs­ef­fekt.
  • Lieb­ha­be­rei­be­trach­tung: wenn nach 20 Jah­ren kein Gesamt­über­schuss vor­han­den ist, müs­sen alle Steu­er­vor­tei­le rück­ge­führt wer­den. Nach­dem die Miet­ren­di­ten oft nur noch 2 – 3% betra­gen, führt eine Stei­ge­rung bei den Kre­dit­zin­sen sehr schnell zu Lieb­ha­be­rei.
  • Leer­stands­ri­si­ko: 2 – 3 Mona­te Leer­stand pro Jahr kön­nen das steu­er­li­che Modell eben­falls kip­pen und zu Lieb­ha­be­rei füh­ren.
  • Recht­li­che Situa­ti­on: auf Immo­bi­li­en spe­zia­li­sier­te Rechts­an­wäl­te erzäh­len mir, daß sie nie im Leben selbst Eigen­tum in Öster­reich erwer­ben wür­den. Das Miet­recht ist ein­fach zu ver­mie­ter­feind­li­ch.
  • Lage­ri­si­ko: die fol­gen­den Bei­spie­le gab es wirk­li­ch: Bor­dell in der glei­chen Stra­ße errich­tet – minus 25% Immo­bi­li­en­wert, Schnell­im­biss­la­den im sel­ben Wohn­blo­ck – minus 50% (v.a. wegen der Ölge­rü­che).
  • Arbeits­auf­wand: vie­le Mehr­fach-Immo­bi­li­en­be­sit­zer (die beruf­li­ch sehr erfolg­reich sind) erzäh­len mir, daß sie 5 – 10 Stun­den in der Woche mit der Ver­wal­tung Ihres Besit­zes beschäf­tigt sind. Wenn sie die­se Zeit in ihren Haupt­be­ruf inves­tie­ren wür­den, wäre der Ertrag wahr­schein­li­ch höher.

Fazit: Hohes Risi­ko, lan­ge Bin­dung, wenig Ertrags­mög­lich­keit und viel Arbeits­auf­wand. Es gibt wun­der­ba­re Mög­lich­kei­ten, in Immo­bi­li­en zu inves­tie­ren, Vor­sor­ge­woh­nun­gen gehö­ren nur in Aus­nah­me­fäl­len dazu.

Wann steigen Immobilienpreise?

Michael Scherling am 24. January 2011

Vor einer Investition in Immobilien muss man klären, ob Preissteigerungen überhaupt möglich sind. Oder steigt der Wert von Häusern und Wohnungen ohnehin immer?

Das bes­te Bei­spiel kommt aus Japan. Dort san­ken die Immo­bi­li­en­prei­se laut “The Japan Real Esta­te Insti­tu­te” von 1990 bis 2010 um stol­ze 55%! Also kein kurz­fris­ti­ger Ein­bruch, son­dern ein lang­fris­ti­ger Abwärts­trend.

Es gibt erschre­cken­de Par­a­l­el­len zwi­schen Japan 1990 und USA und Euro­pa 2010. Sol­len wir uns also vom Kauf abhal­ten las­sen?

Um die­se Fra­ge zu beant­wor­ten, muss man die Grün­de für stei­gen­de Immo­bi­li­en­prei­se ken­nen. Die­se sind:

  1. Wach­sen­de Bevöl­ke­rung
  2. Stei­gern­der Wohl­stand und Wirt­schafts­wachs­tum
  3. Nied­ri­ge Zins­er­war­tun­gen
  4. Feh­len von Alter­na­ti­ven und Infla­ti­ons­ängs­te

Zu 1.: Ein leicht zu ver­ste­hen­der Zusam­men­hang: mehr Men­schen = mehr Wohn­be­darf. Die öster­rei­chi­sche Bevöl­ke­rung wächst zwar nur durch die Zuwan­de­rung, aber sie wächst. Beson­ders Wien und Umge­bung dürf­ten laut Sta­tis­tik Aus­tria gute Vor­aus­set­zun­gen haben.

Zu 2.: Auch ganz ein­fach: wenn die Bevöl­ke­rung durch hohes Wirt­schafts­wachs­tum mehr Ein­kom­men und Ver­mö­gen hat, kann auch mehr in Immo­bi­li­en inves­tiert wer­den. Öster­reich steht gar nicht so schlecht da. Die brem­sen­den Fak­to­ren wie Alte­rung der Bevöl­ke­rung und hohes Schul­den­ni­veau redu­zie­ren zwar das Wachs­tum, es wird aber posi­tiv blei­ben.

3. Kre­di­te spie­len eine gro­ße Rol­le für die Prei­se von Immo­bi­li­en, weil ein guter Teil bank­fi­nan­ziert ist. Bei 10% Zin­sen gibt es natür­li­ch weni­ger Kre­di­te und damit kei­ne stei­gen­den Prei­se. Nach­dem die Euro­päi­sche Zen­tral­bank noch eini­ge Jah­re auf die schwa­chen Euro­län­der Rück­sicht neh­men muss, kann sie das Zins­ni­veau nicht in luf­ti­ge Höhen schrau­ben. Kre­di­te wer­den also erschwing­li­ch blei­ben kei­ne Brem­se für die Immo­bi­li­en­preis­ent­wick­lung dar­stel­len.

4. War­um stei­gen die Immo­bi­li­en­prei­se in Chi­na so stark? Weil es kei­ne Ver­an­la­gungs­al­ter­na­ti­ven gibt! Ein Chi­ne­se darf nicht im Aus­land inves­tie­ren und am Spar­buch bekommt er 3%, was bei 5% Infla­ti­on ein eher schlech­tes Geschäft ist. In Öster­reich gibt es zwar genug Alter­na­ti­ven, nicht aber in der Wahr­neh­mung der Men­schen, weil 2 gros­se Kri­sen in den letz­ten 10 Jah­ren das Ver­trau­en erschüt­tert haben. So lan­ge Unsi­cher­heit und Infla­ti­ons­ängs­te  vor­herr­schen, wird wei­ter viel Geld in den Wohn­be­reich flies­sen.

Fazit: nach­dem die Immo­bi­li­en­prei­se in Öster­reich nicht als hoff­nungs­los über­teu­ert bezeich­net wer­den kön­nen und die Grün­de für stei­gen­de Prei­se mehr­heit­li­ch gege­ben sind, spricht aus Öko­no­men­sicht nichts gegen Haus- und Woh­nungs­kauf. Hohe Erträ­ge dür­fen Sie sich aller­dings nicht erwar­ten.