Lohnt sich der Kauf von Vorsorgewohnungen noch?

Michael Scherling am 15. Februar 2011

Jeder der vor rund 5 Jahren in Wien eine Vorsorgewohnung gekauft hat, wird sich freuen. 2006 und 2007 war die Lohnentwicklung wegen der guten Wirtschaftslage erfreulich und die Kreditzinsen nicht zu hoch. Das führte zu den ersten Preissteigerungen. Dann kamen die Jahre 2008 bis 2010, in denen wohlhabende Österreicher Wertpapieren und anderen Anlagen den Rücken kehrten und ihr Geld in Immobilien steckten. Wieder stiegen die Preise.

Wie schaut die Situation aus heutiger Sicht aus?

Seit 1986 sind die Prei­se von Wie­ner Eigen­tums­wo­hun­gen um knapp 200% gestie­gen (Quel­le: Prof. Feil­mayr, TU Wien). Sol­che Zah­len sehen Sie bei den Anbie­tern von Immo­bi­li­en sicher öfter. Aus den Gra­fi­ken ist aber auch schön erkenn­bar, daß etwa 1992 bis 2005 die Prei­se um rund 3% gefal­len sind. Nach Infla­ti­on ist der Ver­lust noch viel gra­vie­ren­der. Ver­las­sen Sie sich also nicht auf ewig stei­gen­de Wer­te oder einen per­fek­ten Infla­ti­ons­schutz.

Wenn wir die Vor­sor­ge­woh­nun­gen aus den 80er-Jah­ren betrach­ten – das ist eine der weni­gen Immo­bi­li­en­ka­te­go­ri­en, die kaum im Preis gestie­gen ist. War­um: weil sie nicht mehr schön sind und schwer zu reno­vie­ren. Wer sagt, daß die aktu­ell gebau­ten Woh­nun­gen in 20 Jah­ren irgend­je­mand attrak­tiv fin­det? Bei Alt­bau­ten schaut die Sache viel bes­ser aus.

  • Steu­er­li­che Effek­te: Ver­schie­de­ne Kos­ten kön­nen steu­er­min­dernd gel­tend gemacht wer­den. Es han­delt sich aber eher um einen Steu­er­ver­schie­bungs­ef­fekt als um einen Steu­er­min­de­rungs­ef­fekt.
  • Lieb­ha­be­rei­be­trach­tung: wenn nach 20 Jah­ren kein Gesamt­über­schuss vor­han­den ist, müs­sen alle Steu­er­vor­tei­le rück­ge­führt wer­den. Nach­dem die Miet­ren­di­ten oft nur noch 2 – 3% betra­gen, führt eine Stei­ge­rung bei den Kre­dit­zin­sen sehr schnell zu Lieb­ha­be­rei.
  • Leer­stands­ri­si­ko: 2 – 3 Mona­te Leer­stand pro Jahr kön­nen das steu­er­li­che Modell eben­falls kip­pen und zu Lieb­ha­be­rei füh­ren.
  • Recht­li­che Situa­ti­on: auf Immo­bi­li­en spe­zia­li­sier­te Rechts­an­wäl­te erzäh­len mir, daß sie nie im Leben selbst Eigen­tum in Öster­reich erwer­ben wür­den. Das Miet­recht ist ein­fach zu ver­mie­ter­feind­lich.
  • Lage­ri­si­ko: die fol­gen­den Bei­spie­le gab es wirk­lich: Bor­dell in der glei­chen Stra­ße errich­tet – minus 25% Immo­bi­li­en­wert, Schnell­im­biss­la­den im sel­ben Wohn­block – minus 50% (v.a. wegen der Ölge­rü­che).
  • Arbeits­auf­wand: vie­le Mehr­fach-Immo­bi­li­en­be­sit­zer (die beruf­lich sehr erfolg­reich sind) erzäh­len mir, daß sie 5 – 10 Stun­den in der Woche mit der Ver­wal­tung Ihres Besit­zes beschäf­tigt sind. Wenn sie die­se Zeit in ihren Haupt­be­ruf inves­tie­ren wür­den, wäre der Ertrag wahr­schein­lich höher.

Fazit: Hohes Risi­ko, lan­ge Bin­dung, wenig Ertrags­mög­lich­keit und viel Arbeits­auf­wand. Es gibt wun­der­ba­re Mög­lich­kei­ten, in Immo­bi­li­en zu inves­tie­ren, Vor­sor­ge­woh­nun­gen gehö­ren nur in Aus­nah­me­fäl­len dazu.