Zinshausbeteiligung - lohnt sich das Wiener Bauherrenmodell?
Michael Scherling am 4. März 2011
Nachdem Vorsorgewohnungen wie am 15.2. beschrieben einige Schwächen aufweisen, stellt sich die Frage nach einer optimalen Immobilieninvestition. Als Bauherrenmodell bezeichnet man den Kauf und die anschließende Komplettsanierung von zumeist Gründerzeit-Zinshäusern. Anleger können sich in vielen Fällen ab 5% beteiligen, müssen also keine Millionäre sein.
Auf den ersten Blick ist die Situation für Wiener Bauherrenmodelle wirklich beeindruckend:
- Die Stadt Wien gewährt nicht rückzahlbare Zuschüsse, die auch Größenordnungen von 1 Mio Euro erreichen können
- Zusätzlich gibt es oft 1 Mio Euro an geförderten Krediten
- Viele Kosten können auf 10 oder 15 statt auf 67 Jahre abgeschrieben werden. Speziell in den ersten 3 Jahren hat man hohe steuerliche Verluste, die die Einkommenssteuer verringern
- Hohe Bauqualität: Um Förderungen zu lukrieren, müssen strenge Kriterien erfüllt werden
- Niedrige Leerstandsraten wegen kostengünstiger Mieten
- Dazu kommen natürlich alle anderen Vorteile von Immobilieninvestitionen
Wie Sie sicherlich schon vermutet haben, existieren auch entsprechende Nachteile:
- Bei weniger als 60.000 Euro Jahresbruttoeinkommen entgehen Ihnen Steuereffekte
- Die Laufzeit beträgt mindestens 20 Jahre
- Ohne qualifizierten Berater sind manche Nachteile kaum zu erkennen: etwa Kosten, die nicht in der Planrechnung angeben sind oder ein überzogenes steuerliches Risiko
- Dazu kommen Zinsrisiko, Lagerisiko etc.
Wohlhabendere Investoren versuchen manchmal, sich die Kosten des Bauherrenmodellanbieters zu sparen und selbst ein Zinshaus zu sanieren. Darüber freuen sich viele Beteiligte, wie Bauträger, Immobilienverwalter und andere, die die fehlenden Spezialkenntnisse ausnutzen. Förderungen sind ohne Erfahrung und Kontakte schwierig zu bekommen, das steuerliche Risiko steigt und der Zeitaufwand ist gigantisch. Gerade die beruflich Erfolgreichen könnten mit dieser Zeit in ihrem Hauptberuf deutlich mehr verdienen.
Fazit: Als Ökonom freue ich mich über Zinshaus-Modelle, weil leistbarer Wohnraum geschaffen wird, das Stadtbild für uns und die Touristen verschönert wird und alle Beteiligten Nutzen haben.
Für gutverdienende Österreicher sind Wiener Bauherrenmodelle sehr interessant, aber ohne einen guten, von den Anbietern unabhängigen Berater sind die Risiken nicht kalkulierbar.