Zinshausbeteiligung - lohnt sich das Wiener Bauherrenmodell?

Michael Scherling am 4. März 2011

Nachdem Vorsorgewohnungen wie am 15.2. beschrieben einige Schwächen aufweisen, stellt sich die Frage nach einer optimalen Immobilieninvestition. Als Bauherrenmodell bezeichnet man den Kauf und die anschließende Komplettsanierung von zumeist Gründerzeit-Zinshäusern. Anleger können sich in vielen Fällen ab 5% beteiligen, müssen also keine Millionäre sein.

Auf den ers­ten Blick ist die Situa­ti­on für Wie­ner Bau­her­ren­mo­del­le wirk­lich beein­dru­ckend:

  1. Die Stadt Wien gewährt nicht rück­zahl­ba­re Zuschüs­se, die auch Grö­ßen­ord­nun­gen von 1 Mio Euro errei­chen kön­nen
  2. Zusätz­lich gibt es oft 1 Mio Euro an geför­der­ten Kre­di­ten
  3. Vie­le Kos­ten kön­nen auf 10 oder 15 statt auf 67 Jah­re abge­schrie­ben wer­den. Spe­zi­ell in den ers­ten 3 Jah­ren hat man hohe steu­er­li­che Ver­lus­te, die die Ein­kom­mens­steu­er ver­rin­gern
  4. Hohe Bau­qua­li­tät: Um För­de­run­gen zu lukrie­ren, müs­sen stren­ge Kri­te­ri­en erfüllt wer­den
  5. Nied­ri­ge Leer­stands­ra­ten wegen kos­ten­güns­ti­ger Mie­ten
  6. Dazu kom­men natür­lich alle ande­ren Vor­tei­le von Immo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen

Wie Sie sicherlich schon vermutet haben, existieren auch entsprechende Nachteile:

  1. Bei weni­ger als 60.000 Euro Jah­res­brut­to­ein­kom­men ent­ge­hen Ihnen Steu­er­ef­fek­te
  2. Die Lauf­zeit beträgt min­des­tens 20 Jah­re
  3. Ohne qua­li­fi­zier­ten Bera­ter sind man­che Nach­tei­le kaum zu erken­nen: etwa Kos­ten, die nicht in der Plan­rech­nung ange­ben sind oder ein über­zo­ge­nes steu­er­li­ches Risi­ko
  4. Dazu kom­men Zins­ri­si­ko, Lage­ri­si­ko etc.

Wohl­ha­ben­de­re Inves­to­ren ver­su­chen manch­mal, sich die Kos­ten des Bau­her­ren­mo­dellan­bie­ters zu spa­ren und selbst ein Zins­haus zu sanie­ren. Dar­über freu­en sich vie­le Betei­lig­te, wie Bau­trä­ger, Immo­bi­li­en­ver­wal­ter und ande­re, die die feh­len­den Spe­zi­al­kennt­nis­se aus­nut­zen. För­de­run­gen sind ohne Erfah­rung und Kon­tak­te schwie­rig zu bekom­men, das steu­er­li­che Risi­ko steigt und der Zeit­auf­wand ist gigan­tisch. Gera­de die beruf­lich Erfolg­rei­chen könn­ten mit die­ser Zeit in ihrem Haupt­be­ruf deut­lich mehr ver­die­nen.

Fazit: Als Öko­nom freue ich mich über Zins­haus-Model­le, weil leist­ba­rer Wohn­raum geschaf­fen wird, das Stadt­bild für uns und die Tou­ris­ten ver­schö­nert wird und alle Betei­lig­ten Nut­zen haben.
Für gut­ver­die­nen­de Öster­rei­cher sind Wie­ner Bau­her­ren­mo­del­le sehr inter­es­sant, aber ohne einen guten, von den Anbie­tern unab­hän­gi­gen Bera­ter sind die Risi­ken nicht kal­ku­lier­bar.