Wo die Deutschen irren

Michael Scherling am 7. November 2013

Eines gleich vorweg: mit “die Deutschen” meine ich die deutschen Mitglieder der Europäischen Zentralbank und weitere Ökonomen dieses Landes. Warum irren die?

Weit verbreitet ist in unserem Nachbarland die Angst vor Inflation. Was meist unberücksichtigt bleibt, ist dass es ein viel schlimmeres Übel gibt: DEFLATION!

Wieso das?

In einigen Staaten Europas sowie in den USA sind die Bürger überschuldet, weil sie zu hohe Kredite für Immobilien aufgenommen haben. Seit 2008 sinken aber die Preise dieser Wohnungen und Häuser. Die Menschen müssen ihre Schulden reduzieren.

Dadurch haben sie weniger Geld für den Konsum anderer Güter, weshalb die Unternehmen weniger verkaufen können und mit Entlassungen reagieren. Folge: die Arbeitslosigkeit steigt. Noch weniger Bürger können ihre Kredite bezahlen und müssen Immobilien verkaufen.

Damit sinkt aber wieder der Preis der Eigenheime und das Ganze beginnt von vorne. Eine Spirale nach unten. Preise und Löhne hören nicht mehr auf zu sinken. Diese Situation wird Deflation genannt. Genau da sind wir in Spanien oder Griechenland und genau das ist 1932 passiert. Das folgende Elend war der Nährboden für die radikalen Ideen des Nationalsozialismus.

Deutsche Ökonomen argumentieren aus lauter Inflationsangst dass die Geldmenge nicht zu stark steigen darf und die Zinsen nicht zu tief sein sollten. Leider ist das Unsinn, weil in einer so gefährlichen Situation alles unternommen werden muss, um eine Deflationsspirale zu verhindern.

Die Europäische und die US-Zentralbank machen genau das Richtige: Sie verbilligen Kredite durch Zinssenkungen und eine Ausweitung der Geldmenge. Damit müssen viele Bürger ihre Wohnungen und Häuser nicht verkaufen und die Preise sinken langsamer. Die Chancen stehen gut, dass damit die brandgefährliche Deflation überwunden werden kann.

Fazit: ungewöhnliche Zeiten erfordern auch in der Ökonomie ungewöhnliche Maßnahmen. Das sollten auch meine deutschen Kollegen langsam verstehen.

Wo Erfahrungswerte nicht helfen

Michael Scherling am 14. Oktober 2013

Erfolgreich Geld anlegen kann man nur dann, wenn man sich ein wenig mit Psychologie und da vor allem mit den Irrationalitäten des menschlichen Gehirns auseinandersetzt.

Dabei erkennt man sehr schnell, dass unser Hirn definitiv nicht für Geldvermehrung geschaffen ist.

Warum?

Einer der Gründe ist, dass wir darauf programmiert sind, “aus Erfahrungen” zu lernen. Diese Vorgehensweise hat sich seit Jahrtausenden sehr bewährt: Die Art wie in den letzten 5 Jahren Bisons erlegt wurden, war wohl auch für die nächsten 5 Jahre relevant.

Auch heute noch ist die Strategie in den meisten Bereichen effizient. Wenn ich beim Autofahren alle erlebten Situationen berücksichtige, werde ich vermutlich auch in Zukunft unfallfrei unterwegs sein.

Leider gilt das so ganz und gar nicht bei der Geldanlage.

Wir orientieren uns dabei nämlich automatisch an den letzten 3 – 5 Jahren, selektieren die erfolgreichsten Strategien und meinen, dass diese auch in den kommenden 3 – 5 Jahren funktionieren werden. Genau das ist aber nicht der Fall, leider trifft meist genau das Gegenteil zu!

Beispiele: Im Jahr 2000 kauften viele Menschen Aktien, weil sie ab 1995 stark gestiegen waren. Bis 2003 gab es dann an den meisten Märkten 50% Kursverlust. 2007 erwarben viele Österreicher Immobilienaktien, weil sie lange Zeit 5 – 8% pro Jahr abwarfen. 2012 wiederum war Gold die Anlage im Fokus.

Alles ging schief. Was lernen wir daraus?

Ein wenig Nachdenken ist schon nötig. Beim Sparbuch sind die Zusammenhänge noch einfach: die Verzinsung war in der Vergangenheit brauchbar, es ist aber leicht erkennbar, dass die Zinsen so niedrig sind, dass nach Inflation nichts übrig bleiben wird.

Bei Immobilien, Fonds, Anleihen etc. ist das viel komplizierter. Der erste Schritt zum Erfolg ist den Grund zu kennen, warum eine Geldanlage in den letzten Jahren ertrag bringend war. Schritt 2 ist dann, genau zu überlegen, ob diese Voraussetzungen für die nächsten Jahre weiterhin zutreffen.

Mit dieser Vorgehensweise kann man etwa Folgendes erkennen: Die Wiener Immobilienpreise sind von 2008 bis 2012 um 6% pro Jahr gestiegen, weil viele Österreicher aus Krisenangst Wohnungen gekauft hatten. Die, die das wollten und konnten, haben aber bereits gekauft und die Angst vor wirtschaftlichen Zusammenbrüchen wird immer geringer. Somit kann man die Vergangenheits-Wertentwicklung nicht in die Zukunft projizieren.

Ein zweiter Grund für steigende Preise waren die niedrigen Kreditzinsen. Wie schon in mehreren Artikeln beschrieben werden diese noch sehr lange tief bleiben. Dieser Antriebsfaktor für Immobilienpreise bleibt also genauso erhalten wie die (noch) wachsende Bevölkerung. Somit sind zwar 6% jährlich nicht mehr möglich, aber 3% schon.

Ein anderes Beispiel: Viele Banken empfehlen immer noch Produkte, die nur deshalb gut waren, weil Anleihen (Staats- und Unternehmensanleihen) stabile Erträge abwarfen. Das wird künftig nicht mehr in dieser Form möglich sein, weil das Zinsniveau dafür viel zu tief ist. Vorsicht also bei dieser Anlageklasse! Die Erträge werden sich nicht wiederholen.

Fazit: Einen guten Berater in Geldangelegenheiten erkennen Sie daran, dass er Ihnen nicht einfach nur gut gelaufene Produkte empfiehlt, sondern erklären kann, warum sie toll waren und ob bzw. warum die Voraussetzungen dafür auch in Zukunft gegeben sind.

Der August-Crash

Michael Scherling am 29. August 2011

Von Sommerflaute kann in diesem Jahr in ökonomischer Hinsicht nicht die Rede sein. Was hat sich getan?

Börseneinbruch: Viele Börsen (wie auch die deutsche und österreichische) sind um 20 – 25% eingebrochen, was wirklich erstaunlich ist: wenn Sie in den Supermarkt gehen, werden Sie kaum Artikel finden, die billiger sind als vor 10 Jahren. Die weltweit führenden Unternehmen aus Deutschland hingegen sind um 30% billiger als 2001 oder auch als 2007. Zusätzlich sind die Gewinne dieser Firmen inzwischen viel höher als damals und die Aussichten wunderbar, weil genau das hergestellt wird, was die aufstrebenden Länder dieser Welt brauchen.
Lustig ist auch das Investorenverhalten bei Immobilien: Für Wohnungen werden 20% mehr bezahlt als vor kurzer Zeit. Andere Immobilienveranlagungen hingegen finden sogar mit 30% Abschlag zum Immobilienwert kaum Käufer. Das gilt auch für Wohnimmobilien-Investments, die sogar weniger riskant sind als Einzelwohnungen, weil das Risiko auf viele Objekte gestreut ist.
Währungsturbulenzen: Speziell der Schweizer Franken erreichte als “sicherer Hafen” neue Rekordstände. An dieser Stelle ein spezieller Dank an die Finanzmarktaufsicht: Bei einem Kurs von 1,67 wurden Fremdwährungsfinanzierungen zugelassen. Aktuell könnte man um mehr als 40% günstiger einsteigen, was die FMA uns aber verbietet. Tolle Leistung, bravo.
Ein kleiner Trost für Fremdwährungskreditnehmer: Ohne Finanzkrise/Staatsschuldenkrise würden Sie in Franken rund 4 – 5% Zinsen zahlen, also 3% p.a. mehr als jetzt. Geht das insgesamt 10 Jahre lang so weiter (3 Jahre haben wir ja schon), ersparen Sie sich 30% des Kredits, die Sie den Kursverlusten gegenrechnen können. Wichtig ist, daß Sie die Zinsersparnis zur Seite legen und nicht “verkonsumieren”.
Goldpreisanstieg: Bereits Anfang des Jahres hatte ich geschrieben, daß der Goldpreis erst fällt, wenn die Realzinsen steigen. Nachdem die US-Zentralbank jetzt kommuniziert hat, daß die Zinsen für weitere 2 Jahre bei Null bleiben, wird wohl auch der Goldpreis nicht so bald fallen. Wie weit er noch steigt, wird nur von Spekulanten bestimmt. Als “Nicht-Spekulant” kann ich Ihnen also leider keine Prognose bieten.
Spannend ist, daß Gold ja schon sehr stark gestiegen ist, Goldminenaktien hingegen nicht, obwohl sich beides jahrzehntelang aus nachvollziehbaren Gründen sehr ähnlich entwickelt hat. Die Unterbewertung der goldproduzierenden Unternehmen liegt bei etwa 30%.

Fazit: Die menschliche Psyche ist defintiv nicht dafür geeignet, gewinnbringende Veranlagungen zu wählen. Menschen, die diese Zusammenhänge verstehen, finden aktuell so grossartige Anlagemöglichkeiten wie schon lange nicht mehr. Ein paar Jahre Geduld muss man allerdings mitbringen.

Zinshausbeteiligung - lohnt sich das Wiener Bauherrenmodell?

Michael Scherling am 4. März 2011

Nachdem Vorsorgewohnungen wie am 15.2. beschrieben einige Schwächen aufweisen, stellt sich die Frage nach einer optimalen Immobilieninvestition. Als Bauherrenmodell bezeichnet man den Kauf und die anschließende Komplettsanierung von zumeist Gründerzeit-Zinshäusern. Anleger können sich in vielen Fällen ab 5% beteiligen, müssen also keine Millionäre sein.

Auf den ersten Blick ist die Situation für Wiener Bauherrenmodelle wirklich beeindruckend:

Die Stadt Wien gewährt nicht rückzahlbare Zuschüsse, die auch Größenordnungen von 1 Mio Euro erreichen können
Zusätzlich gibt es oft 1 Mio Euro an geförderten Krediten
Viele Kosten können auf 10 oder 15 statt auf 67 Jahre abgeschrieben werden. Speziell in den ersten 3 Jahren hat man hohe steuerliche Verluste, die die Einkommenssteuer verringern
Hohe Bauqualität: Um Förderungen zu lukrieren, müssen strenge Kriterien erfüllt werden
Niedrige Leerstandsraten wegen kostengünstiger Mieten
Dazu kommen natürlich alle anderen Vorteile von Immobilieninvestitionen

Wie Sie sicherlich schon vermutet haben, existieren auch entsprechende Nachteile:

Bei weniger als 60.000 Euro Jahresbruttoeinkommen entgehen Ihnen Steuereffekte
Die Laufzeit beträgt mindestens 20 Jahre
Ohne qualifizierten Berater sind manche Nachteile kaum zu erkennen: etwa Kosten, die nicht in der Planrechnung angeben sind oder ein überzogenes steuerliches Risiko
Dazu kommen Zinsrisiko, Lagerisiko etc.

Wohlhabendere Investoren versuchen manchmal, sich die Kosten des Bauherrenmodellanbieters zu sparen und selbst ein Zinshaus zu sanieren. Darüber freuen sich viele Beteiligte, wie Bauträger, Immobilienverwalter und andere, die die fehlenden Spezialkenntnisse ausnutzen. Förderungen sind ohne Erfahrung und Kontakte schwierig zu bekommen, das steuerliche Risiko steigt und der Zeitaufwand ist gigantisch. Gerade die beruflich Erfolgreichen könnten mit dieser Zeit in ihrem Hauptberuf deutlich mehr verdienen.

Fazit: Als Ökonom freue ich mich über Zinshaus-Modelle, weil leistbarer Wohnraum geschaffen wird, das Stadtbild für uns und die Touristen verschönert wird und alle Beteiligten Nutzen haben.
Für gutverdienende Österreicher sind Wiener Bauherrenmodelle sehr interessant, aber ohne einen guten, von den Anbietern unabhängigen Berater sind die Risiken nicht kalkulierbar.

Lohnt sich der Kauf von Vorsorgewohnungen noch?

Michael Scherling am 15. Februar 2011

Jeder der vor rund 5 Jahren in Wien eine Vorsorgewohnung gekauft hat, wird sich freuen. 2006 und 2007 war die Lohnentwicklung wegen der guten Wirtschaftslage erfreulich und die Kreditzinsen nicht zu hoch. Das führte zu den ersten Preissteigerungen. Dann kamen die Jahre 2008 bis 2010, in denen wohlhabende Österreicher Wertpapieren und anderen Anlagen den Rücken kehrten und ihr Geld in Immobilien steckten. Wieder stiegen die Preise.

Wie schaut die Situation aus heutiger Sicht aus?

Seit 1986 sind die Preise von Wiener Eigentumswohungen um knapp 200% gestiegen (Quelle: Prof. Feilmayr, TU Wien). Solche Zahlen sehen Sie bei den Anbietern von Immobilien sicher öfter. Aus den Grafiken ist aber auch schön erkennbar, daß etwa 1992 bis 2005 die Preise um rund 3% gefallen sind. Nach Inflation ist der Verlust noch viel gravierender. Verlassen Sie sich also nicht auf ewig steigende Werte oder einen perfekten Inflationsschutz.

Wenn wir die Vorsorgewohnungen aus den 80^er-Jahren betrachten – das ist eine der wenigen Immobilienkategorien, die kaum im Preis gestiegen ist. Warum: weil sie nicht mehr schön sind und schwer zu renovieren. Wer sagt, daß die aktuell gebauten Wohnungen in 20 Jahren irgendjemand attraktiv findet? Bei Altbauten schaut die Sache viel besser aus.

Steuerliche Effekte: Verschiedene Kosten können steuermindernd geltend gemacht werden. Es handelt sich aber eher um einen Steuerverschiebungseffekt als um einen Steuerminderungseffekt.
Liebhabereibetrachtung: wenn nach 20 Jahren kein Gesamtüberschuss vorhanden ist, müssen alle Steuervorteile rückgeführt werden. Nachdem die Mietrenditen oft nur noch 2 – 3% betragen, führt eine Steigerung bei den Kreditzinsen sehr schnell zu Liebhaberei.
Leerstandsrisiko: 2 – 3 Monate Leerstand pro Jahr können das steuerliche Modell ebenfalls kippen und zu Liebhaberei führen.
Rechtliche Situation: auf Immobilien spezialisierte Rechtsanwälte erzählen mir, daß sie nie im Leben selbst Eigentum in Österreich erwerben würden. Das Mietrecht ist einfach zu vermieterfeindlich.
Lagerisiko: die folgenden Beispiele gab es wirklich: Bordell in der gleichen Straße errichtet – minus 25% Immobilienwert, Schnellimbissladen im selben Wohnblock – minus 50% (v.a. wegen der Ölgerüche).
Arbeitsaufwand: viele Mehrfach-Immobilienbesitzer (die beruflich sehr erfolgreich sind) erzählen mir, daß sie 5 – 10 Stunden in der Woche mit der Verwaltung Ihres Besitzes beschäftigt sind. Wenn sie diese Zeit in ihren Hauptberuf investieren würden, wäre der Ertrag wahrscheinlich höher.

Fazit: Hohes Risiko, lange Bindung, wenig Ertragsmöglichkeit und viel Arbeitsaufwand. Es gibt wunderbare Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, Vorsorgewohnungen gehören nur in Ausnahmefällen dazu.

Wann steigen Immobilienpreise?

Michael Scherling am 24. Januar 2011

Vor einer Investition in Immobilien muss man klären, ob Preissteigerungen überhaupt möglich sind. Oder steigt der Wert von Häusern und Wohnungen ohnehin immer?

Das beste Beispiel kommt aus Japan. Dort sanken die Immobilienpreise laut “The Japan Real Estate Institute” von 1990 bis 2010 um stolze 55%! Also kein kurzfristiger Einbruch, sondern ein langfristiger Abwärtstrend.

Es gibt erschreckende Paralellen zwischen Japan 1990 und USA und Europa 2010. Sollen wir uns also vom Kauf abhalten lassen?

Um diese Frage zu beantworten, muss man die Gründe für steigende Immobilienpreise kennen. Diese sind:

Wachsende Bevölkerung
Steigernder Wohlstand und Wirtschaftswachstum
Niedrige Zinserwartungen
Fehlen von Alternativen und Inflationsängste

Zu 1.: Ein leicht zu verstehender Zusammenhang: mehr Menschen = mehr Wohnbedarf. Die österreichische Bevölkerung wächst zwar nur durch die Zuwanderung, aber sie wächst. Besonders Wien und Umgebung dürften laut Statistik Austria gute Voraussetzungen haben.

(http://www NULL.deroekonom NULL.at/2011/01/wann-steigen-immobilienpreise/statistik-austria-2010-bild-fur-blog/)

Zu 2.: Auch ganz einfach: wenn die Bevölkerung durch hohes Wirtschaftswachstum mehr Einkommen und Vermögen hat, kann auch mehr in Immobilien investiert werden. Österreich steht gar nicht so schlecht da. Die bremsenden Faktoren wie Alterung der Bevölkerung und hohes Schuldenniveau reduzieren zwar das Wachstum, es wird aber positiv bleiben.

3. Kredite spielen eine große Rolle für die Preise von Immobilien, weil ein guter Teil bankfinanziert ist. Bei 10% Zinsen gibt es natürlich weniger Kredite und damit keine steigenden Preise. Nachdem die Europäische Zentralbank noch einige Jahre auf die schwachen Euroländer Rücksicht nehmen muss, kann sie das Zinsniveau nicht in luftige Höhen schrauben. Kredite werden also erschwinglich bleiben keine Bremse für die Immobilienpreisentwicklung darstellen.

4. Warum steigen die Immobilienpreise in China so stark? Weil es keine Veranlagungsalternativen gibt! Ein Chinese darf nicht im Ausland investieren und am Sparbuch bekommt er 3%, was bei 5% Inflation ein eher schlechtes Geschäft ist. In Österreich gibt es zwar genug Alternativen, nicht aber in der Wahrnehmung der Menschen, weil 2 grosse Krisen in den letzten 10 Jahren das Vertrauen erschüttert haben. So lange Unsicherheit und Inflationsängste vorherrschen, wird weiter viel Geld in den Wohnbereich fliessen.

Fazit: nachdem die Immobilienpreise in Österreich nicht als hoffnungslos überteuert bezeichnet werden können und die Gründe für steigende Preise mehrheitlich gegeben sind, spricht aus Ökonomensicht nichts gegen Haus- und Wohnungskauf. Hohe Erträge dürfen Sie sich allerdings nicht erwarten.